許華芳：“新零售”是寶龍未來最大的想像空間

來源： 觀點地產網 李奕和 黎倩 2018-03-28

3月27日，寶龍地產總裁許華芳攜副總裁兼首席財務官廖明舜、副總裁兼資本中心總經理黃文鐘，以及資本中心副總經理陶驍傑一眾出席寶龍地產2017年度業績會。

與往年無異，都是熟悉的面孔。

在發佈會一開始，總裁許華芳先生便對現場媒體記者表示自己很開心，原因在於“寶龍地產的兩個評級，包括標普跟穆迪都有業績的提升”。

另一方面，能夠使得平時面對媒體顯得較為拘謹許華芳毫不掩飾內心喜悅的，其實還有另外一個原因：“寶龍地產全年的分紅達到了25分港幣的歷史新高，相較2016年增長了56％。”

從現場披露的財務資料來看，2017年，寶龍地產確實也取的了不錯的成績，全年收入是155.93億，較2016年的142.96億增長9.1％；毛利潤為52.25億，毛利率較2016年升了1個百分點到33.5％；核心利潤為22.66億元，大幅提升了40.8％；淨利潤為38.68億元，實現40.7％的增長。

美中不足的，淨負債方面上升到86.8％，還被在現場的媒體記者“揪了個正”。

 “今年銷售350億是合理增長”

據觀點地產新媒體瞭解，2017年，寶龍地產合約銷售額為208.82億元，雖然這一資料較2016年同期上升約18.4%，但距離大房企似乎越來越遠。

在當日業績會，許華芳宣佈將2018年銷售目標定為350億元，這一目標較2017年大幅提升68%，並稱未來三年，寶龍的合約銷售複合增長率將超50%。

值得一提的是，寶龍地產2017年的銷售比2016年僅有16個百分點的增長。對此，有現場媒體指出，寶龍地產是否是受整個房地產行業規模上的壓力，所以大幅提高銷售目標。

許華芳給出的回答是，寶龍350億元銷售目標是合理的增長預期。

據其介紹，2017年，寶龍地產新增土地專案18個，專案總建面386萬平方米，當中環渤海占比14%，長三角城市群占84%，海西地區占1%。期間，寶龍地產還新進入南京、紹興、舟山等城市。

這些土地儲備，使得寶龍新增貨值700億元。截至2017年底，寶龍地產總土儲1409萬平方米，60%分佈在長三角，其中有585萬平方米的土地儲備在環杭州灣大灣區內，總貨值1214億元。

許華芳稱，寶龍地產現有貨值大概為2200多億，因此“定下這個指標還是不高，應該說我們很有信心去做得更好，所以定下一個比較好的目標，希望能做得更好”。

許華芳同時表示，寶龍地產在推行369發展體系，希望能把速度提更高一點：“以前更注重產品的個性化、特點，對速度這方面可能會稍微忽視一點，在今年會加強對速度的打造。”

據許華芳介紹，把目標提升68%另一方面，是寶龍地產2017年在上海“有好幾十億沒法賣”，這部分的專案“只能等一等，把去年的節奏往後移”，該部分專案將在今年推出。

他進一步強調：“我們公司的邏輯，都是根據自己的節奏去走，也不會去比太多的同行，反正每年都有比較好的增長，應該就是我們想要的一個結果。”

對於公司2017年淨負債率指標不夠理想，許華芳也表示，上述未能推出的專案對該部分指標造成了影響，“如果去年在上海賣個六十億，無論銷售規模或是財務指標方面，可能都會更加漂亮。”

資本中心副總經理陶驍傑接過許華芳話稱，寶龍地產的商業模式和高增長的內房股不太一樣，另外寶龍的經常性收入對利息的覆蓋以及持續兩年都在1.1倍以上，負債率上升，但寶龍的流動性壓力還是比較小。

根據寶龍地產最新財務資料披露，該公司總資產954.9億元，淨資產為294.7億元，現金跟銀行存款為99.5億元；總債務355.36億元，當中長期債務257.8億，短期債務97.5億元。

“新零售是未來最大想像空間”

在近兩年來的業績會上，新零售成為了寶龍地產每一場業績會中必講的話題，也是外界媒體對寶龍地產最為關注的熱點之一。

據瞭解，2017年寶龍地產商業經營效率的提升，也帶動了租賃收入的成長，去年實現18.04億元，同比增長了29.7％。同時，寶龍商業在過去五年的複合成長率達到26.7％。

觀點地產新媒體獲悉，寶龍地產目前開業的商場有36家，商業管理面積為350萬平米方米，年客流量超過4億人次。

按照計畫，未來三年寶龍地產將在2018年開業3家，2019年規劃開業9家，2020年新開4家，屆時寶龍商場總數將達到52家。

副總裁兼資本中心總經理黃文鐘也表示，期間，寶龍地產商業運營能力有所提升。長期穩定的租金收入有效提高了跟利息的覆蓋，公司的經常性收入2017年達到22.9億，經常性收入占營業收入的比例是達到15％，經常性收入的利息的覆蓋是1.1倍，投資物業價值為392億。

黃文鐘進一步表示，商業方面，寶龍地產定下來五年內年複合25%，未來的想像空間是線上線下結合的新零售。

對於新零售，寶龍正試圖做一些銜接，不久前成立的“創想實驗室”便是這當中的行動之一。據悉，該專案用以專注探索線下實體店的體驗升級，把一些前沿的技術線上下進行利用，比如說掃碼購物、店內導航、智慧收銀、門店SASS系統以及無人店技術應用等。

同時，寶龍地產還在包括像京東金融、無人支付、自助自費的終端，人體工學的電子競技椅設計方面都在做出一些嘗試。

“包括我們在這種新門店的門售，我們都有一些很好的合作。”黃文鐘進一步稱。

許華芳接著表示：“整個新零售，可能是在寶龍未來的最大想像空間，也是本人在這個時間內思考得最多的問題。”

但其稱，短時間內還沒有特別多的透露，即使是去年跟互聯網公司的合作也還只是一個很基礎的合作，“公司在一直跟他們中高層有更多的探索，希望有更廣泛的、大範圍的合作。”

“智慧商業這個題目，我個人感覺我們公司可能會提得多一點，也想得早一點。如果你這個特點或競爭優勢能體現出來，就是你的創新能力。”最後，許華芳還不厭其煩地解釋。

這或許也是寶龍地產佈局新零售的初衷。

以下為寶龍地產控股有限公司2017年度業績會現場問答實錄：

現場提問：公司今年目標350億，是否感受到了規模上的壓力，所以提高了這麼大的銷售目標？公司淨負債有點偏高，融資成本和資金上是不是有一些壓力？新零售這塊，因為去年也有跟一些線上互聯網的巨頭合作，能不能透露一下一些詳細的合作情況，或者今年會不會有一些新的進展？

許華芳：謝謝你的問題，今年定350億，我覺得兩個方面，一是我們去年取得的土地還是不錯的，所以還是一個合理增長的概念。

要說跟去年比較大幅增長68％，有一個很重要的原因，去年上海有好幾十億沒法賣，所以這部分只是等一等，把去年那個節奏往後移，我認為是這樣去理解。我們公司的邏輯，已經都是根據自己的節奏去走，也不會去比太多的同行，反正每年都有比較好的增長，應該就是我們想要的一個結果。

對於商業的想法，我們也同樣還是充滿信心，因為整個商業的理解，我們在這個行業裡面還是做得非常久，又非常專注的。

負債率的指標，確實公司的角度也是相對不夠理想的，還是剛才那句話，可能還是上海這幾十億影響了指標，如果在上海賣個六十億，那無論從銷售規模跟指標，都會更加舒服和漂亮。

對於寶龍來說，我們還是走得相對穩健一點，精益求精是我們的基本戰略。在融資方面，我們公司有一個特點，我們市場很多，其實融資的管道和平臺是非常多的，除了有境外發債，國內現在就有批完了還沒用的100億額度，還有很多沒有抵押的資產可以使用，所以現在看國內，其實錢還是能拿到的，在於你能不能拿到便宜的錢。

新零售可能是在寶龍未來的最大想像空間，也是本人在這個短時間內思考得最多的問題，短時間內還沒有特別多的透露。

應該說去年跟互聯網公司還是一個很基礎的合作，但是我們也一直在跟他們中高層、高層有更多的探索，希望有更廣泛的大範圍合作，這個是我今年給到同事的一個大目標，但是又不是一個100%要完成的目標，我們希望能實現，但是這個東西是一種探索未來的發展，我本人也會參與這個新零售推進的過程。

陶驍傑：淨負債率方面，寶龍商業模式和高增長的內房股還是不太一樣，但從另外一點可以看到，我們整個經常性收入對利息的覆蓋已經持續兩年都在一倍以上，超過一倍，未來我相信這個比率應該會更好，所以相對來說，雖然負債率上升，但是我們的壓力是比較小的。

現場提問：公司未來發展的重心還是在商業這塊嗎？有沒有考慮一些辦公室或者普通的住宅樓這邊？新零售這塊，公司智慧零售概念還是比較新的，這是想要領先的一個發展方向？

許華芳：一直以來，商業是寶龍的一個特點，也是優勢和競爭力，我們從1990年就開始做房地產，無論是住宅還是辦公都是我們的老本行，一直都在做。

從我的邏輯來說，還是把它當成兩個聲音。房地產銷售市場的聲音，我們還是積極往上，商業持續的經營增長也依然存在，每年開五個左右的商場，到2020年要超過50個商場，年複合增長要25%。

我認為在未來五年時間裡，這個雙輪驅動會一直存在。我們會根據取得專案的情況做不同的產品。

智慧商業這個題目，我個人感覺我們公司可能會提得多一點，也想得早一點，有沒有故意要在行業裡面，沒有這個出發點，本質上企業競爭就是這個維度。如果特點或競爭優勢能體現出來，就是你的創新能力。

我很深刻能感受到未來商業必須是往智慧方向發展，這個趨勢已經很明顯，只是現在確定這個畫面是什麼畫面，大家共同在探索過程中。

某種程度來說，一個是自私地為企業角度去理解，另外一個角度是希望為這個行業，共同把這個智慧商業探索得更准一點。

現場提問：2017年是中國樓市調控政策非常緊密的一年，包括限貸、限購、限價等，管理層是怎樣看待這些強調控的，這些對公司的業績表現有沒有什麼影響？

許華芳：怎麼去看這個行業？這兩年誰都想不出來這麼多的調控，但是要反過來去看，相信過去這兩年房地產的規模跟發展的增長也是絕無僅有的。

銷售總額、銷售面積可能去年是歷史新高，未來要破都很難。哪怕你覺得調控很多，它依然是很厲害。

不要把調控當作一個很負面的去理解，其實這個調控往往反映的是過去這兩年是中國房地產歷史上最好的兩年，所有公司的規模、效應跟利潤增長都是最高的，我不認為調控是對房地產有很大壓力。

現場提問：對公司的銷售表現有沒有影響？

許華芳：肯定有一些影響，特別是一些城市的調控力度是非常厲害的。就像寶龍30%左右的市場規模在上海，去年這一部分就影響非常大了。

但是總不能一個城市就一直調控，其實上海調控的政策陸續放開了，允許去賣了，但是對價格的限價紅線還是守著，不允許漲。

還是我剛才講那個邏輯，不允許漲但是現在允許賣了，去年是不允許你漲也不允許你賣。所以，可能不同企業對調控的政策影響差別很大，主打一線的影響就大一點，主打三四線的可能就影響小一點。但全國都有發展，去年銷售也會非常理想，這是個人觀點。